Contents 借地借家(貸し主側)

こんなお悩みがある方へ

• これから賃貸借契約を締結しようと思うが、契約書を作成又はチェックしてもらいたい。
• 賃借人が賃料を支払わないので、退去させたい。
• かなり昔に設定した安い賃料のため、賃料を増額したい。
• 敷金の返還について、賃借人とトラブルになった。
• 建物が老朽化したため、賃借人に退去してもらい、建物を建て替えたい。
• 友人に建物を貸していたが、突然、建物は自分が購入したものだと言い出した。

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当事務所に相談後はどうなる？

• 弁護士が交渉窓口となるため、相手との面倒なやりとりがなくなります。
• 意向に沿った契約書を作成します。
• 相手方との交渉・訴訟の窓口となり、依頼者が直接相手方と交渉することはなくなります。
• 賃料を支払わない相手方に家賃を請求し退去してもらいます。
• 相場より相当低い賃料の場合、賃料の値上げ交渉をします。
• 何らかの事情で借り主に退去してもらいたい場合、借り主と交渉し、退去してもらえます。

山岡弁護士が選ばれる理由

• 借地借家トラブルに関して経験豊富
• 明確な費用設定
• プライバシー保護の空間で応相談
• 依頼後は何度でも電話やメール相談が無料

実績(お喜びの声)

よくある質問

• 賃貸借契約書を紛失してしまいました。
• 賃貸借契約書は、賃貸借条件の定めの証拠の一つです。契約の特約に基づいて、何らかの行為をしたい場合で、相手方が特約の存在を否定している場合は賃貸借契約書がないのは辛いですが、契約書以外で特約の存在を認識できるものがあれば問題ありません。

  賃貸借契約の存在自体の立証は、賃料の支払い事実等をもとに把握することができますので、賃貸借契約書がなくても特段の問題はありません。

• 賃料払わないから追い出したい
• 賃料の未払いを理由に出て行ってもらうことは可能です。

  まず、期限までに未払い賃料の支払いがなければ契約を解除する旨を書面にて通知します。その後、期限が過ぎても支払いがなければ契約は解除されることとなります。

  契約解除となっても借り主が出て行かなければ、今度は明け渡しを求める通知をします。それでも出て行かなければ、明け渡しと、滞納家賃の支払いを求める裁判を行い、認められれば強制執行ができるようになります。

  裁判で認められていない状態で追い出すための行動(例えば、借り主の荷物を勝手に撤去しようとする、部屋に入れないように鍵を変える等)をとれば、貸し主の違法行為となってしまいますので、絶対にやめましょう。

• 部屋の一部を壊されましたが敷金を超えています。どうすれば良いですか？
• 通常の使用の範囲(日焼けによる変色や、家具の重さによるへこみ等、生活していく上でやむを得ないもの)を超えたキズや汚れについては、敷金で補填しきれない分の修繕費を請求することができます。

• うるさいので出て行ってもらいたい
• 騒音の程度にもよりますが、大家さんや管理会社などから注意を受ける等しても改善されず、何度もくり返されるようであれば、契約を解除することは可能です。

  これは、契約書に騒音等を禁止する旨の記載がある場合はもちろんですが、そういった記載をしていない場合も、近隣に迷惑であるために契約の解除が認められる可能性は十分にあります。

• 借り主が死亡して、誰が相続人か分からない
• 借り主が死亡しても、相続人との間で賃貸借契約は継続します。そのため、まずは亡くなった借り主の戸籍謄本等を確認し、相続人全員を明らかにする必要があります。

  そのうえで、相続人と話をしましょう。

• 借り主が夜逃げした
• 借り主が夜逃げしてしまったとしても、まだ賃貸借契約は続いています。

  まずは契約を解除することになりますが、そのためには、契約を解除する意思があることを借り主に通知する必要があります。夜逃げにより借り主の所在がわからず、連絡も取れなくなってしまった場合は、建物の明け渡しを求める裁判を起こす際に、契約解除の意思がある旨を記載した訴状の公示送達の手続きをとれば、借り主に通知できたとみなされます。

  このとき、借り主の荷物等がのこっていた場合は、建物の明け渡しが認められ、強制執行されるまでは、荷物を勝手に処分することはできませんので、気をつけましょう。

  ※公示送達…相手の住所がわからない等で書類による通知ができない場合に、裁判所の掲示板に掲示し、一定期間が経過すれば相手に通知したものとすること。

• 賃料を増額したい
• 賃料の増額ができることについては法律で定められており、条件に該当する理由があれば増額は可能です。

  たとえば、“土地や建物の価値があがった”、“土地や建物にかかる税金の負担が増えた”、“周辺にたっている同じような建物に比べて家賃が安い”といった理由による適正な賃料への増額は認められます。

• アパートやマンションを取り壊すので出て行ってもらいたい
• まず、期間満了のタイミングだとしても、借り主が解約に同意しなければ、原則として契約は継続されます。

  しかし、アパートやマンションの取り壊しについて正当な理由(貸し主に他の家がない、建物が古く危険である、など)があり、借り主の都合よりも優先すべきと判断されれば、出て行ってもらうことは可能です。ただし、立ち退き料を支払わなければならない可能性はあります。

• 死んだ親が貸していた建物を返してもらいたい
• 亡くなった親御さんが貸していた建物の所有権を相続すると、その貸し主としての立場も引き継ぐことになります。このとき、賃貸借の契約はそのまま継続しますので、特別な理由(たとえば、長期間にわたって家賃を滞納している、騒音により近隣に迷惑がかかっている等)もなく、貸し主側から一方的に契約を解除することはできません。